Dolžnosti upravnika in pravice etažnih lastnikov
Jasna razmejitev odgovornosti preprečuje večino sporov pri upravljanju stavbe.
Objavljeno: 16. marec 2026
Strokovni pregled: strokovna ekipa Practic d.o.o.
Velik del sporov nastane zaradi napačnega razumevanja vlog. Upravnik ni lastnik stavbe in ne more sam sprejemati vseh odločitev. Njegova naloga je izvajanje zakonitih odločitev, organizacija poslov upravljanja ter strokovno in pregledno vodenje procesov.
Osnovne naloge upravnika
Med običajne naloge sodijo vodenje evidenc, priprava obračunov, plačevanje obveznosti stavbe, spremljanje terjatev, organizacija vzdrževanja, sklicevanje zborov, izvajanje sklepov in poročanje lastnikom. Natančen obseg določa tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev.
Kaj lahko zahtevajo etažni lastniki?
Lastniki imajo pravico do informacij, ki se nanašajo na upravljanje njihove stavbe: obračunov, pogodb, računov, poročil, podatkov o sredstvih in pojasnil o izvedenih odločitvah. Pri posredovanju je treba hkrati upoštevati varstvo osebnih podatkov drugih oseb.
O čem odloča upravnik in o čem lastniki?
Upravnik lahko izvede nujne ukrepe za preprečitev neposredne nevarnosti ali večje škode. Pri načrtovanih delih pa praviloma potrebuje ustrezno odločitev lastnikov oziroma podlago v sprejetem načrtu vzdrževanja.
Vloga nadzornega odbora
Nadzorni odbor spremlja delo upravnika in pomaga lastnikom pri pregledu dokumentacije, vendar ne nadomešča zbora lastnikov in ne more sam sprejemati odločitev, za katere je zahtevana določena večina.
Kaj ni avtomatična odgovornost upravnika?
Upravnik ne more odgovarjati za vsako okvaro v posameznem stanovanju, samovoljna ravnanja stanovalcev ali zamude, ki so neposredna posledica nesprejetih odločitev oziroma nezadostnih sredstev. Mora pa lastnike pravočasno opozoriti na tveganja in predlagati izvedljive rešitve.
Kako ravnati ob nezadovoljstvu?
Najprej pošljite jasno pisno vprašanje z rokom za odgovor. Zahtevajte navedbo opravljenih dejanj in naslednjih korakov. Če se težave ponavljajo, naj nadzorni odbor pripravi seznam odprtih zadev in ga obravnava z upravnikom.
Potrebujete bolj pregledno upravljanje? Stopite v stik s Practicom.