Pogosta vprašanja

• Organizacijsko administrativna opravila: vodenje evidenc nepremičnin, uporabnikov, vodenje sestankov etažnih lastnikov, koordiniranje, usklajevanje in izvedba sklepov etažnih lastnikov.
• Tehnično strokovna opravila: izdelava načrtov vzdrževalnih del, organiziranje nujnih vzdrževalnih del, izdelava letnih poročil, zavarovanje objekta, spremljanje izvajanja del na skupnih delih in napravah, nadziranje in pregledi zakonsko obveznih del in vzdrževanja.
• Finančno računovodska in knjigovodska opravila: knjiženje prejetih računov in evidentiranje le-teh, razdelitev obratovalnih stroškov, obveščanje o terjatvah ter pošiljanje opominom zamudnikom plačil - dolžnikom, knjiženje terjatev in evidentiranje prejetih sredstev iz plačil kupcev in plačevanje računov dobaviteljem, vodenje sredstev rezervnih skladov večstanovanjskih stavb.
• Finančno računovodska in knjigovodska opravila : knjiženje prejetih računov, razdelitev obratovalnih stroškov, obveščanje o terjatvah ter opominjanje dolžnikov, knjiženje terjatev in evidentiranje prejetih sredstev iz plačil kupcev in plačevanje računov dobaviteljem, vodenje sredstev rezervnih skladov.
• Pravno premoženjska opravila in svetovanje: nudenje pravne pomoči in svetovanje na področju upravljanja in posredovanja nepremičnin, priprave pogodb o medsebojnih razmerjih, vlaganje izvršilnih predlogov, urejanje dokumentacij.

Med manjša vzdrževalna dela štejemo sledeča popravila : popravilo dimniških kap in zamenjavo dimniških vrat, popravila stikov, zamenjava tesnil in ventilov na glavnih vodovodnih ceveh, pri glavnih plinovodih in kanalizaciji,  popravilo strešne kritine (zamenjava manjših posameznih delov), popravilo svetlobnih jaškov in zaščitnih mrež, vzdrževanje vseh priključkov skupnih inštalacij stavbe (električne, plinske, dimovodne, prezračevalne, ogrevalne, klimatske, radijske, televizijske, telefonske, računalniške, požarnovarnostne in druge instalacije), popravila plinskih, električnih in centralnih bojlerjev v skupnih prostorih stavbe, popravila instalacij centralne kurjave, plina in radiatorjev, ki se nahajajo v skupnih prostorih stavbe,  servisiranje osebnih in tovornih dvigal, toplovodnih postaj, hidroforjev, odštevalnih ur, telekomunikacijskih in video naprav, naprav za nadzor in varovanje vhoda v stavbo, v skladu s predpisi za vzdrževanje teh skupnih naprav stavbe.

Prav tako med ta dela sodijo popravila strelovodov in meritve prevodnosti, popravila instalacij centralne kurjave, plina in radiatorjev, ki se nahajajo v skupnih prostorih stavbe, popravilo ometov na fasadah in v skupnih delih stavbe, nabava in vzdrževanje oglasnih desk, zastav, popravila na vratih, oknih in roletah v skupnih prostorih, na fasadah zgradb, v vetrolovih in stopniščih, vzdrževanje požarnovarnostnih naprav, sredstev in opreme za osebno in skupinsko zaščito in gasilske in samoreševalne opreme za reševanje iz zaklonišča,  popravila podov, pragov, tlakov in prelaganje parketa v skupnih prostorih stavbe, popravila ključavničarskih in kleparskih izdelkov– pločevinastih in drugih strešnih obrob in odtokov, s katerimi se preprečuje nastajanje večje škode, vzdrževanje peskovnikov, klopi in igral na pripadajočem zemljišču večstanovanjskih stavb, popravila skupnih prostorov v primeru okvare vodovodnih, kanalizacijskih in drugih skupnih instalacij, vzdrževanje zvoncev, domofonov, električnih ključavnic in stopniščnih avtomatov v skupnih prostorih stavbe.

V letu 2010 je bil sprejet Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur.l.RS, št. 7/2010), ki je določil spremembo ključa delitve porabe toplote, ki se je pred tem etažnim lastnikom praviloma obračunava po velikosti posamezne stanovanjske enote.

S sprejetjem nove zakonodaje in z obvezno vgradnjo delilnikov toplote na posamezna grelna telesa pa je merjenje porabe toplote prešlo iz plačevanja porabe toplote po stanovanjski kvadraturi na plačevanje po dejanski porabi glede na posredovane odčitke delilnikov nameščenih na grelnih telesih.

S sprejetjem Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli so se skupne toplotne izgube (transmisijske in ventilacijske) glede na zahteve tega pravilnika določile na enega od naslednjih načinov:

1. Na izkustveni podlagi izvajalca vgradnje delilnikov (praviloma določena pavšalna olajšava za bolj izpostavljena stanovanja)
2. Na osnovi standarda SIST EN 12831
3. Na osnovi izračunanih toplotnih izgub pridobljenih s projektom centralnega ogrevanja

Kar nekaj let je bila zakonodaja vezana na določitev korekturnih faktorjev slabo definirana in je omogočala številne interpretacije. Posledično je prihajalo med stanovalci velikokrat do nasprotujočih si razlag glede parametrov na podlagi katerih se je porabljena toplota v večstanovanjskih stavbah tudi delila.

Zakonodajalec je z dopolnili zakonodaje v letu 2015 te nepravilnosti večinoma odpravil. 4. 11. 2015 je v veljavo stopil spremenjen Pravilnik o spremembah in dopolnitvah Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Ur. l. RS, št. 61/2016). Dopolnjen pravilnik uvaja kar nekaj novosti. Med njimi je najvidnejša drugačna določitev korekcijskih faktorjev zaradi vpliva lege posameznega dela stavbe.

Z novim pravilnikom je etažnim lastnikom odvzeta možnost vplivanja na določitev korekcijskih faktorjev, saj jih mora izračunati za to usposobljen strokovnjak. Za vsako posamezno stanovanje se določi zunanji ovoj, izračunajo se toplotne izgube skozi ta ovoj ter izgube zaradi prezračevanja.

Po novem etažni lastniki pooblastijo upravnika, da v njihovem imenu za njihov račun pri usposobljenem strokovnjaku naroči korekcijo obstoječih faktorjev v skladu z veljavno zakonodajo.

Dosedanji korekturni faktorji se lahko uporabljajo do 1. 1. 2025, oziroma do izvedbe posegov na ovoju stavbe, ki imajo vpliv na toplotne izgube. Poleg natančnejših korekturnih faktorjev, ki bodo določeni računsko in ne več izkustveno, ima novi način določanja korekturnih faktorjev še eno prednost, ker se mora uporabiti vedno, ko se na stavbi izvedejo ukrepi, ki vplivajo na toplotne izgube objekta.

V primeru izračuna korekturnih faktorjev se lahko kot nadgradnja izdela tudi energetska izkaznica stavbe, saj temelji njena izdelava na enakih predpisih in smernicah, pri čemer je potrebno prilagoditi pristop k izdelavi energetske izkaznice, kot bi bil, če se izdeluje samo energetska izkaznica stavbe, saj je potrebno stavbo razdeliti na ogrevalne cone, ki prestavljajo posamezne obračunske dele v stavbi.

V primeru, da potrebujete gradbeno in uporabno dovoljenje nas obvestite in bomo le-to za vas pridobili in vam dokumente tudi posredovali.

Za posamezno stavbo ali del stavbe je možno prisdobiti informacijo o izdani energetski izkaznici v prostorskem portalu RS preko javnega vpogleda v podatke Geodetske uprave Republike Slovenije.

Običajno načrt vzdrževanja stavbe pripravi upravnik skupaj s predstavniki lastnikov. Tam kjer stavba nima nadzornega odbora, upravnik na zboru lastnikov predstavi in da v potrditev načrt vzdrževanja. Upravnik praviloma pripravi načrt vzdrževanja za najmanj eno leto in največ pet let.

Načrt vzdrževanja vsebuje:

• navedbo vzdrževanih del, ki se bodo opravila;
• oceno potrebnih finančnih sredstev za realizacijo načrtovanih del za stavbo;
• dinamiko izvajanja, če gre za obdobje, ki je daljše od enega leta in
• možne vire financiranja za izvedbo načrta vzdrževanja.

V koliko je načrt vzdrževanja toliko obsežen, da so za izvedbo potrebna višja finančna sredstva od trenutno razpoložljivih, se v načrtu vzdrževanja opredelijo tudi potrebna višja vplačila v rezervni sklad ali se določi določi druge finančne vire.

Odločanje o načrtu vzdrževanja se štej za posel rednega upravljanja.

Sprejet načrt vzdrževanja stavbe je neposredna podlaga upravniku za izvršitev načrtovanih del. Upravnik izvrši dela, določena v sprejetem načrtu vzdrževanja stavbe. Če pride pri izvajanju načrta vzdrževanja do časovnega zamika, se lastniki lahko odločijo, da se neizvršen načrt vzdrževanja prenese v izvedbo v prihodnjem obdobju oziroma, ko bo imela stavba dovolj finančnih sredstev za izvedbo.

Etažni lastnik oziroma pridobitelj lastninske pravice mora upravniku skladno s 17. členom Stanovanjskega zakona SZ-1 vsako spremembo lastništva sporočiti s kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi potrebni podatki in sicer takoj ali najkasneje v 30 dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ta dokument je lahko prodajna pogodba, darilna pogodba, sklep o dedovanju.

Dokumentacijo nam lahko posredujete po elektronski pošti info@practic.si, po navadni pošti na naslov Practic d.o.o., Celovška 147, 1000 Ljubljana ali se osebno oglasite pri nas na sedežu podjetja.

Višina vplačil v rezervni sklad je določena s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka.

Pravilnik o upravljanju natančno določa "pravila igre" glede prijavljanja in odjavljanja oseb v posamnezni stanovanjski enoti.

Za uporabnike posamezne enote se štejejo osebe, ki jo dejansko uporabljajo. Za dejansko uporabo se šteje, če je posamezna enota zasedena vsaj 15 dni v mesecu. Kadar gre za posamezno enoto, ki se uporablja občasno (sekundarno stanovanje), pa se šteje, da je dejansko uporabljena, če je zasedena vsaj 6 dni v mesecu.

V primeru, da je posamezna enota nezasedena, se stroški, ki se delijo po številu uporabnikov, za to enoto ne obračunajo, kar ne velja v primeru drugega odstavka 27. člena tega pravilnika.

V pravilniku je tudi določeno kako in na kakšen način lastniki in uporabniki sporočajo spremembe števila oseb v posamezni stanovanjski enoti. Na naši spletni strani najdete tudi obrazec za prijavo števila oseb. Najdete ga na sledeči povezavi : sprememba števila oseb.