Wie wechselt man den Verwalter eines Mehrfamilienhauses?

Veröffentlicht: 12. Januar 2026
Geprüft von: dem Fachteam der Practic d.o.o.

Unzufriedenheit mit dem Verwalter allein garantiert noch keinen erfolgreichen Wechsel. Die Eigentümer brauchen einen klaren Beschluss, ein korrekt durchgeführtes Verfahren und eine überwachte Übergabe. Die meisten Probleme entstehen, wenn sich die Eigentümer nur auf die Kündigung konzentrieren und nicht auf die Wahl des neuen Verwalters und die Übernahme offener Angelegenheiten.

Wann ist ein Verwalterwechsel sinnvoll?

Gründe können anhaltende Unerreichbarkeit, unklare Abrechnungen, die Nichtumsetzung gültiger Beschlüsse, eine mangelhafte Überwachung der Instandhaltung oder verlorenes Vertrauen sein. Vor der Entscheidung lohnt es sich, konkrete Beispiele zu sammeln: unbeantwortete Meldungen, unerledigte Aufgaben, fehlende Berichte und Verträge ohne klare Erklärung.

Welche Zustimmung der Eigentümer ist erforderlich?

Bestellung und Abberufung eines Verwalters sind grundsätzlich Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung. Entschieden wird nach Miteigentumsanteilen, nicht nur nach der Zahl der Wohnungen. Vor Beginn sind der bestehende Verwaltungsvertrag, die Vereinbarung über die gegenseitigen Beziehungen und die Besonderheiten des Gebäudes zu prüfen.

Ablauf des Verwalterwechsels

1. Prüfung des bestehenden Vertrags

Prüfen Sie die Kündigungsgründe, die Kündigungsfrist, die Art der Zustellung und etwaige besondere Verpflichtungen.

2. Einholen vergleichbarer Angebote

Die Angebote müssen reguläre und zusätzliche Leistungen, Berichterstattung, Reaktionszeiten, Kosten der Rücklagenverwaltung und die Preise von Leistungen, die nicht im Grundentgelt enthalten sind, klar festlegen.

3. Ein gültiger Beschluss der Eigentümer

Der Beschluss muss eindeutig sein: wer abberufen wird, wer bestellt wird, ab wann der neue Vertrag gilt und wer zur Durchführung des Verfahrens bevollmächtigt ist.

4. Kündigung und neuer Vertrag

Die Kündigung muss nachweisbar zugestellt werden. Der Beginn der neuen Verwaltung ist so zu planen, dass das Gebäude nie ohne verantwortliche Person bleibt.

5. Übergabe

Zu übernehmen sind Verträge, der Stand der Gelder, Forderungen und Verbindlichkeiten, Versicherungspolicen, Eigentümerverzeichnisse, technische Unterlagen, offene Versicherungsfälle und eine Liste der unerledigten Arbeiten.

Die häufigsten Fehler

Ein mangelhafter Beschluss, eine nicht geprüfte Mehrheit, die Auswahl allein nach dem niedrigsten Preis und eine unvollständige Übergabe können zu Streitigkeiten oder monatelangen Verzögerungen führen. Der neue Verwalter sollte daher vor der Übernahme eine Checkliste und einen Zeitplan erstellen.

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