Pflichten des Verwalters und Rechte der Eigentümer

Veröffentlicht: 16. März 2026
Geprüft von: dem Fachteam der Practic d.o.o.

Viele Streitigkeiten entstehen aus einem Missverständnis der Rollen. Der Verwalter ist nicht Eigentümer des Gebäudes und kann nicht jede Entscheidung allein treffen. Seine Aufgabe ist es, rechtmäßige Beschlüsse umzusetzen, die Verwaltungsarbeit zu organisieren und die Abläufe fachkundig und transparent zu führen.

Die Grundaufgaben des Verwalters

Zu den üblichen Aufgaben gehören die Führung von Verzeichnissen, die Erstellung von Abrechnungen, die Bezahlung der Verbindlichkeiten des Gebäudes, die Überwachung von Forderungen, die Organisation der Instandhaltung, die Einberufung von Versammlungen, die Umsetzung von Beschlüssen und die Berichterstattung an die Eigentümer. Den genauen Umfang bestimmt auch der Verwaltungsvertrag.

Was können Eigentümer verlangen?

Eigentümer haben Anspruch auf Informationen zur Verwaltung ihres Gebäudes: Abrechnungen, Verträge, Rechnungen, Berichte, Angaben zu den Geldern und Erläuterungen zu umgesetzten Beschlüssen. Dabei ist auch der Schutz personenbezogener Daten anderer zu beachten.

Was entscheidet der Verwalter und was die Eigentümer?

Der Verwalter darf dringende Maßnahmen ergreifen, um eine unmittelbare Gefahr oder größeren Schaden abzuwenden. Für geplante Arbeiten braucht er jedoch grundsätzlich einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer oder eine Grundlage im beschlossenen Instandhaltungsplan.

Die Rolle des Aufsichtsausschusses

Der Aufsichtsausschuss überwacht die Arbeit des Verwalters und hilft den Eigentümern bei der Prüfung von Unterlagen, ersetzt aber nicht die Eigentümerversammlung und kann selbst keine Beschlüsse fassen, für die eine bestimmte Mehrheit erforderlich ist.

Wofür ist der Verwalter nicht automatisch verantwortlich?

Der Verwalter kann nicht für jeden Mangel in einer einzelnen Wohnung, für eigenmächtiges Handeln von Bewohnern oder für Verzögerungen verantwortlich gemacht werden, die unmittelbar auf nicht gefasste Beschlüsse oder fehlende Mittel zurückgehen. Er muss die Eigentümer jedoch rechtzeitig auf Risiken hinweisen und umsetzbare Lösungen vorschlagen.

Was tun, wenn Sie unzufrieden sind?

Senden Sie zunächst eine klare schriftliche Anfrage mit einer Antwortfrist. Verlangen Sie eine Liste der getroffenen Maßnahmen und der nächsten Schritte. Wenn Probleme immer wieder auftreten, sollte der Aufsichtsausschuss eine Liste offener Angelegenheiten erstellen und mit dem Verwalter besprechen.

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